Tapu Masrafları ve Vergiler 2026: Alıcı ve Satıcı Ne Öder?

Bir ev alırken veya satarken yalnızca satış bedelini değil, işlem masraflarını da hesaba katmak gerekir. Bu masrafların bir kısmı tapu günü, bir kısmı ise satıştan sonraki yıllarda karşınıza çıkar. Bu yazıda, konut alım satımında ödenen başlıca harç ve vergileri özetliyoruz.

Tapu harcı

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alınan bir harçtır ve Harçlar Kanunu’na göre hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı tahakkuk eder. Uygulamada taraflar harcın tamamını kimin ödeyeceği konusunda anlaşabilir; ancak yasal sorumluluk her iki taraftadır.

Önemli bir nokta: Tapuda beyan edilen bedel, gerçek satış bedelinin altında olmamalı ve belediye rayiç değerinin altında beyan yapılamaz. Gerçeğe aykırı düşük beyan, ileride vergi cezası ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Döner sermaye ücreti

Tapu müdürlüğünde yapılan her işlem için, yıllık olarak belirlenen sabit bir döner sermaye ücreti ödenir. Tutar her yıl güncellenir ve işlem başvurusu sırasında sistemde görünür.

Zorunlu deprem sigortası (DASK)

Tapu işlemi yapılabilmesi için konutun geçerli bir DASK poliçesi olması gerekir. Poliçe, konutun yüzölçümüne ve yapı tarzına göre fiyatlanır ve her yıl yenilenmelidir.

Değerleme raporu

Yabancı alıcılar için zorunlu olan değerleme raporu, konut kredisi kullanan alıcılar için de banka tarafından istenir. Ücreti genellikle alıcı öder.

KDV

İkinci el konut satışlarında KDV yoktur. Müteahhitten alınan sıfır konutlarda ise KDV uygulanır; oran, konutun net alanına, bulunduğu yere ve arsa değerine göre değişebilir. Bazı koşullarda yurt dışında yerleşik alıcılar için KDV istisnası söz konusu olabilir.

Emlak vergisi

Ev sahibi olduktan sonra her yıl belediyeye emlak vergisi ödenir. Vergi, belediyenin belirlediği rayiç değer üzerinden hesaplanır ve iki taksitte (Mayıs ve Kasım) ödenebilir. Yeni alınan bir konut için alımı izleyen yıldan itibaren vergi tahakkuk eder; alım yılında beyanname verilmesi gerekir.

Belirli bir değerin üzerindeki konutlar için ayrıca değerli konut vergisi uygulanabilir. Lüks segmentte alım yapacaksanız bu konuyu mutlaka hesaba katın.

Değer artış kazancı vergisi (satıcı için)

Satıcı, konutu satın aldığı tarihten itibaren belirli bir süre dolmadan satarsa, alış ve satış bedeli arasındaki kazanç üzerinden gelir vergisi ödemekle yükümlü olabilir. Bu süre ve hesaplama yöntemi, mülkün edinilme tarihine göre farklılık gösterebilir. Enflasyon düzeltmesi ve istisna tutarı da hesaba katılır. Satış öncesinde bir mali müşavirden görüş almanızı öneririz.

Kira geliri vergisi

Konutunuzu kiraya veriyorsanız, yıllık kira geliriniz istisna tutarını aşıyorsa Mart ayında beyanname vermeniz gerekir. Kısa dönem kiralamalarda ayrıca izin ve belge yükümlülükleri bulunabilir.

Emlak danışmanlık hizmet bedeli

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre, yetki belgeli emlak danışmanlarının alım satımda talep edebileceği hizmet bedeli için yasal bir üst sınır vardır ve bu bedel KDV’ye tabidir. Hizmet bedeli, yazılı yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Kısa kontrol listesi

• Satış bedeli ve tapuda beyan edilecek değer netleşti mi?
• Harçların paylaşımı konusunda yazılı mutabakat var mı?
• DASK poliçesi güncel mi?
• Satıcının emlak vergisi borcu var mı?
• Site aidatı veya ortak gider borcu kontrol edildi mi?
• Kredi kullanılacaksa banka ekspertizi tamamlandı mı?

Oranlar ve tutarlar her yıl güncellenmektedir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem öncesinde güncel değerleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından teyit ediniz.